Entrevista: Herdeiro pode adquirir imóvel por usucapião?

TC: Dr. Edson, para começar, é verdade que um herdeiro pode se tornar o único dono de um imóvel de herança por usucapião, mesmo tendo outros parentes com direito a ele?

Dr. Edson: Sim, é verdade. Embora pareça contraditório, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que um herdeiro pode, sim, usucapir um imóvel que faz parte de uma herança. No entanto, não é uma situação automática. É necessário preencher requisitos bem específicos e rigorosos, que vão além da simples moradia no local.

TC: O que impede que isso aconteça com mais frequência? Qual é a regra geral quando alguém falece e deixa um imóvel para vários herdeiros?

Dr. Edson: A regra geral, ditada pelo nosso Código Civil, é que a herança é um "todo unitário". Isso significa que, desde o falecimento, forma-se uma espécie de condomínio entre todos os herdeiros sobre os bens. Ninguém é dono de uma parte específica, mas sim de uma fração do todo. O artigo 1.791 do Código Civil é claro nesse sentido Portanto, a posse inicial de um dos herdeiros é, por natureza, precária, pois entende-se que ele está ali com a permissão e tolerância dos demais.

TC: Então, o que transforma essa simples ocupação em uma posse que pode levar à usucapião?

Dr. Edson: A transformação ocorre quando a posse deixa de ser um ato de mera permissão e passa a ter o que chamamos de animus domini, ou seja, a "intenção de ser dono". Para que a Justiça reconheça a usucapião, o herdeiro precisa provar três coisas fundamentais:

1. Posse Exclusiva: Ele deve ter a posse do imóvel por si mesmo, como se fosse o único proprietário, e não em nome dos demais herdeiros.
2. Posse Ininterrupta e sem Oposição: Essa posse exclusiva deve durar o tempo exigido em lei (que na usucapião extraordinária é de 15 anos, conforme o art. 1.238 do Código Civil), sem que os outros herdeiros tenham se oposto formalmente.
3. Animus Domini (Intenção de Dono): O herdeiro deve agir como o verdadeiro proprietário, arcando com despesas como IPTU, água, luz, realizando manutenções e benfeitorias, e não apenas como alguém que está "cuidando" do bem para a família.

TC: E a Justiça concorda com essa possibilidade? Qual o posicionamento dos tribunais superiores, como o STJ?

Dr. Edson: Sim, o posicionamento do STJ é pacífico nesse sentido. O tribunal entende que, preenchidos esses requisitos, o vínculo de condomínio entre os herdeiros é quebrado, e nasce o direito à usucapião. Em um julgamento muito importante (REsp 1.631.859), a Ministra Nancy Andrighi deixou isso muito claro:

“O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”.

Esse entendimento foi reafirmado em junho de 2024, mostrando que a tese continua sólida

TC: Para finalizar, qual a sua recomendação para as famílias que têm um imóvel de herança ocupado por apenas um dos herdeiros, a fim de evitar conflitos?

Dr. Edson: A recomendação é sempre a formalização. Se os demais herdeiros concordam com a ocupação, o ideal é fazer um contrato de comodato (empréstimo gratuito) ou de aluguel. Isso deixa claro para a Justiça que a posse é exercida por mera permissão, e não com intenção de dono, o que impede a usucapião. A inércia e a falta de comunicação são os maiores riscos para os co-herdeiros que não ocupam o imóvel. O diálogo e a assessoria jurídica preventiva são as melhores ferramentas para proteger o patrimônio e a harmonia familiar.